Στο επίπεδο του 4%-5% και στο 6,5%-7,5% προβλέπουν τραπεζικά στελέχη να φτάνουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο και με σταθερό επιτόκιο αντίστοιχα μέσα στο 2023. Στις πρώτες αυξήσεις στα νέα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο αναμένεται να προχωρήσουν οι τράπεζες στο αμέσως επόμενο διάστημα. Παράλληλα, επανασχδιάζουν τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο προκειμένου να γίνουν πιο ελκυστικά, σε σχέση με εκείνα του σταθερού επιτοκίου, παρά τον κίνδυνο της συνεχούς ανόδου του euribor.
Έτσι, ύστερα από τη στροφή της αγοράς στα δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα οποία έδιναν την ευκαιρία στους δανειολήπτες να “κλειδώσουν” μικρό επιτόκιο για πολλά χρόνια, ο πληθωρισμός και η νέα πολιτική της ΕΚΤ αλλάζουν τα δεδομένα. Η άνοδος των αποδόσεων στα ομόλογα με διάρκειες κυρίως άνω των 5-10 ετών έχει κάνει ακριβότερα τα swap με τα οποία οι τράπεζες κλείδωναν τα σταθερά επιτόκια.
Άμεσες αυξήσεις
Στο αμέσως επόμενο διάστημα αναμένεται αναπροσαρμογή κατά τουλάχιστον 40-50 μονάδες βάσεις στα τιμολόγια των νέων στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο. Την ίδια στιγμή, προκειμένου να υπάρχουν διαθέσιμες εναλλακτικές και ελκυστικές λύσεις στην στεγαστική πίστη, οι τράπεζες επανατιμολογούν τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο. Προκειμένου να αντισταθμίσουν την άνοδο του euribor, θα ψαλιδίσουν το περιθώριο. Σήμερα το μέσο περιθώριο κυμαίνεται γύρω στο 3%. Αυτό ίσως κατέβει στο επίπεδο του 2,5%, ανάλογα με την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, τη διάρκεια, το ποσό, κά κριτήρια.
Που βλέπουν το Euribor
Οι προβλέψεις της αγοράς βλέπουν το Euribor 3 μηνών, με το οποίο είναι συνδεδεμένο σχεδόν το 90-95% των δανείων στην ελληνική τραπεζική αγορά, να ανεβαίνει το 2023 στο 2% (από 1,13%, περίπου, σήμερα). Αυτό σημαίνει ότι τα νέα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο θα φτάσουν στο 4,5-5%. Από τη στιγμή που θα πρέπει να είναι πιο ελκυστικά από τα ακριβά πλέον για τις τράπεζες δάνεια σταθερού επιτοκίου, θα πρέπει να υπάρχει μια διαφορά κατά μέσο όρο 2-2,5 μονάδες. Δηλαδή, το μέσο σταθερό επιτόκιο θα διαμορφώνεται γύρω στο 6,5%-7,5%.
Στα υφιστάμενα δάνεια με σταθερό επιτόκιο δεν επέρχεται κάποια μεταβολή για την περίοδο που παραμένει κλειδωμένο το επιτόκιο. Εάν το δάνειο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο, δηλαδή euribor συν περιθώριο, τότε η αύξηση του euribor θα περάσει στη διαμόρφωση της μηνιαίας δόσης. Στα υφιστάμενα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, η άνοδος του euribor εμφανίζεται στις μηνιαίες ενημερώσεις για την πληρωμή της δόσης του στεγαστικού δανείου.
Διευθετήσεις σε συνεπείς
Στην περίπτωση που αυξηθεί σημαντικά το Euribor, σε σημείο που το υφιστάμενο δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο γίνεται πανάκριβο για έναν συνεπή μέχρι σήμερα δανειολήπτη, οι τράπεζες σχεδιάζουν προγράμματα διευθέτησης και αναχρηματοδότησης, με μείωση του περιθωρίου και ενδεχομένως με αύξηση της διάρκειας, ανάλογα με την περίπτωση. Σημειώνεται ότι κατά τη διάρκεια ενός τοκοχρεωλυτικού δανείου, όσα χρόνια περνάνε από την έναρξή του, τόσο στη μηνιαία δόση μειώνεται το ποσό που προκύπτει από τους τόκους (ύψος επιτοκίου) και αυξάνεται η αποπληρωμή του κεφαλαίου.
Συνεπώς, υπάρχει περίπτωση η άνοδος του euribor να μην επηρεάσει σημαντικά δάνεια πχ 10 ετών, καθώς το υψηλότερο επιτόκιο εφαρμόζεται σε μικρότερο υπόλοιπο.
Παραδείγματα μηνιαίας δόσης
-Κυμαινόμενο: Έστω στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο 3%, το οποίο αυξάνεται σε 5%. Η διάρκεια του δανείου είναι 20 έτη και το ποσό 100.000 ευρώ. Η μηνιαία δόση με 3% υπολογίζεται σε 555 ευρώ, η οποία θα μεταβάλλεται μαζί με το euribor και το υπόλοιπο το δανείου. Με επιτόκιο 5%, η μηναία δόση αυξάνεται σε 660 ευρώ. Πολύ απλοϊκά, κάθε αύξηση του Euribor κατά 0,25 της μονάδας αυξάνει τη μηνιαία δόση κατά 12 ευρώ το μήνα για δάνειο με υπόλοιπο 100.000 ευρώ και με διάρκεια 20 έτη.
-Σταθερό και μετά κυμαινόμενο: Έστω, στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο 3,5%, ύψους 100.000 ευρώ και διάρκεια 20 ετών. Η δόση υπολογίζεται σε 579,96 ευρώ το μήνα. Στην πρώτη δόση, τα 288,29 ευρώ αποτελούν αποπληρωμή κεφαλαίου και τα 291.67 ευρώ αποτελούν πληρωμή τόκου (επί των 100.000 ευρώ). Έτσι, μετά την πληρωμή της πρώτης δόσης, το υπόλοιπο του δανείου μειώνεται σε 99.711,71 ευρώ, δηλαδή όσο ήταν η πληρωμή του κεφαλαίου (όχι της δόσης). Όμως, ύστερα από 10 έτη, η δόση θα είναι πάλι 579,96, αλλά η δόση αυτή θα αποπληρώνει 408,90 ευρώ από το κεφάλαιο και 171,06 ευρώ από τους τόκους. Το υπόλοιπο του δανείου θα έχει πέσει στα 58.240,50 ευρώ. Μέχρι τότε (10 χρόνια), ο δανειολήπτης θα έχει πληρώσει μόνο για τόκους 28.415,63 ευρώ και για κεφάλαιο σχεδόν 42.000 ευρώ. Δηλαδή συνολικά πάνω από 60.000 ευρώ. Στην 20ετία, δηλαδή στη λήξη, θα έχει πληρώσει το κεφάλαιο (100.000 ευρώ) και τόκους 39.000 ευρώ. Συνολικά δηλαδή 139.000 ευρώ. Η τελευταία δόση των 579 ευρώ θα περιλαμβάνει 578 ευρώ κεφάλαιο και μόλις 1,69 ευρώ τόκο.
