Ακίνητα: Ο τζίρος μαμούθ των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα “αγκάθια”

Ακίνητα: Ο τζίρος μαμούθ των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα “αγκάθια”

ακινητα
69 / 100

Ακίνητα: Σε μεγάλο «κερδισμένο» του φετινού καλοκαιριού στον τομέα του τουρισμού εξελίσσονται, όπως όλα δείχνουν, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς συγκεντρώνουν την προτίμηση τόσο των ξένων όσο και των εγχώριων επισκεπτών. Σύμφωνα με τα στοιχεία που αναλύει σε μηνιαία βάση η εταιρεία AirDNA, η ζήτηση (με βάση τον αριθμό των κρατήσεων που έχουν γίνει) για τους μήνες Ιούλιο, Αύγουστο και Σεπτέμβριο σημείωσε αύξηση κατά 26,5% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, δηλαδή έναντι της τελευταίας χρονιάς ομαλής λειτουργίας της αγοράς, πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας.

Πρόκειται μάλιστα για την καλύτερη επίδοση σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, γεγονός που επιβεβαιώνει την εκτίμηση ότι η Ελλάδα αποτέλεσε κορυφαίο προορισμό τουρισμού κατά τη διάρκεια της φετινής τουριστικής περιόδου. Είναι άλλωστε χαρακτηριστικό ότι μόνο κατά το δίμηνο Ιουλίου – Αυγούστου οι κρατήσεις εκτιμάται ότι ξεπέρασαν το 1,3 εκατ., από μόλις 600.000 το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.

Ειδικά, κατά τον μήνα Ιούλιο (σε λίγες ημέρες αναμένονται και τα στοιχεία του Αυγούστου που θα αποτυπώσουν ακόμα καθαρότερα τη συνολική εικόνα), η AirDNA αναφέρει ότι οι κρατήσεις αυξήθηκαν κατά 30% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019, ενώ η μέση τιμή ενοικίασης ήταν κατά 18% υψηλότερη σε σχέση με πριν από τρία χρόνια. Για τον δε μήνα Αύγουστο η AirDNA εκτιμά ότι ο όγκος των κρατήσεων θα είναι τουλάχιστον 18,7% υψηλότερος του αντίστοιχου μήνα του 2019, επίδοση η οποία, εφόσον επιβεβαιωθεί, θα είναι η τρίτη υψηλότερη πανευρωπαϊκά, πίσω μόνο από μη ανταγωνιστικές της Ελλάδας χώρες, όπως η Γερμανία (24,8%) και το Βέλγιο (19,3%).

Εν τω μεταξύ, ανάλογη ανοδική τάση παρατηρείται και στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων. Με βάση τα στοιχεία της εταιρείας Transparent, στρατηγικού συνεργάτη του STAMA Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), σε πανελλαδικό επίπεδο λειτουργούν 182.971 καταλύματα. Ο αριθμός αυτός είναι αυξημένος κατά 25% σε σχέση με το καλοκαίρι του 2019 και ασφαλώς καταδεικνύει την τάση επιστροφής αρκετών κατοικιών στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως μάλιστα στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές. Σημειωτέον ότι το μέγεθος αυτό είναι ιδιαίτερα αξιόπιστο, καθώς η Transparent καταγράφει τις καταχωρίσεις καταλυμάτων σε όλες τις δημοφιλείς πλατφόρμες, όπως Airbnb, Booking, VRBO και Trip Advisor, αφαιρώντας τις διπλοεγγραφές αλλά και τα παράνομα ακίνητα που δεν έχουν αριθμό μητρώου, όπως προβλέπει η σχετική νομοθεσία. Στην Αττική, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σε 11.328.

Οσον αφορά τους προορισμούς που κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση κρατήσεων σε σχέση με το 2019 κατά το δίμηνο Ιουλίου – Αυγούστου, η AirDNA εντοπίζει αύξηση κατά 101% στην Κω και κατά 60% στην Τήνο. Στη Σαντορίνη οι κρατήσεις αυξήθηκαν κατά 58,3%, στην Κέρκυρα κατά 57,2%, στη Ζάκυνθο κατά 51,7% και στη Νάξο κατά 51,5%, ενώ ακολουθούν κατά σειρά η Μήλος με άνοδο κατά 50,4%, η Ρόδος με αύξηση κατά 44,7%, ενώ στη Μύκονο η αύξηση συγκριτικά με το 2019 άγγιξε το 38,8%, έχοντας όμως ανακάμψει ήδη σε μεγάλο βαθμό από το περυσινό καλοκαίρι. Στη δε Αττική οι κρατήσεις έχουν επανέλθει στο επίπεδο του 2019, αυξημένες και κατά 164,3% από το περυσινό δίμηνο Ιουλίου – Αυγούστου.

Αναβαθμίζει περιοχές και δημιουργεί μια νέα δυναμική οικονομία
Ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αποτελεί μόνο μια εναλλακτική μέθοδο εκμετάλλευσης ακινήτων, αλλά έχει αρχίσει να εξελίσσεται σε έναν κανονικό τομέα οικονομικής δραστηριότητας, με ένα πλήρες «οικοσύστημα» επιχειρήσεων που λειτουργούν υποστηρικτικά ή και συμπληρωματικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι ήδη πριν από την εκτίναξη της απήχησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έρευνα της Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδας ανέφερε ότι τα έσοδα από τη διαμονή αφορούσαν μόνο το 50% της συνολικής συνεισφοράς του κλάδου στην οικονομία. Το υπόλοιπο 50% αφορούσε παροχή υπηρεσιών που σχετίζονταν με τη φιλοξενία των επισκεπτών των καταλυμάτων, δηλαδή τις υπόλοιπες δαπάνες τους για διασκέδαση, σίτιση, αγορά ενθυμίων και καταναλωτικών αγαθών, όπως επίσης και για υπηρεσίες καθαρισμού (π.χ. καταστήματα πλυντηρίων δημόσιας χρήσης, καθαρισμοί δωματίων).

• Εσοδα από τις υπηρεσίες διαμονής και τις δαπάνες των επισκεπτών.

Το 2021 υπολογίζεται ότι μόνο τα έσοδα από τη διαμονή σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ανήλθαν σε 1,25 δισ., ενώ για φέτος οι προβλέψεις κάνουν λόγο για έσοδα που θα προσεγγίσουν το 1,5 δισ., ξεπερνώντας τα έσοδα «ρεκόρ» ύψους 1,33 δισ. του 2019. Αυτό σημαίνει ότι δυνητικά η «οικονομία του Airbnb» θα ανέλθει σε σχεδόν 3 δισ. συνολικής αξίας σε ετήσια βάση. Μια ανθηρή αγορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ασφαλώς και προσελκύει μεγάλο όγκο ξένων επενδυτών, που τοποθετούν τα κεφάλαιά τους για την απόκτηση διαμερισμάτων προς εκμετάλλευση, κάτι που έχει παρατηρηθεί κατά κόρον στο κέντρο της Αθήνας.

• Οι εταιρείες επαγγελματικής διαχείρισης ακινήτων αποτελούν έναν δυναμικό κλάδο της οικονομίας.

Πλέον οι εταιρείες που απασχολούνται με τη βραχυχρόνια μίσθωση έχουν πολλαπλασιαστεί και καλύπτουν μια πλειάδα υπηρεσιών, αρχής γενομένης από την ίδια τη διαχείριση των ακινήτων. Εξειδικευμένες εταιρείες αναλαμβάνουν για λογαριασμό είτε επενδυτών και άλλων εταιρειών είτε μεμονωμένων ιδιωτών την επαγγελματική προώθηση και διαχείριση των ακινήτων που αξιοποιούνται ως καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι εταιρείες αυτές παρέχουν ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών, από τη βελτιστοποίηση της αγγελίας και την καλύτερη δυνατή προβολή της στις ψηφιακές πλατφόρμες, μέχρι την υποδοχή και τη φροντίδα των επισκεπτών, τον καθαρισμό των ακινήτων και φυσικά τη διαχείριση των κρατήσεων. Ουσιαστικά οι ιδιοκτήτες απλώς εισπράττουν το τίμημα που εξασφαλίζει το ακίνητό τους, αφαιρώντας την προμήθεια της εταιρείας διαχείρισης. Μόνο τα μέλη που έχουν εγγραφεί στον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων ανέρχονται πλέον σε 39 εταιρείες, οι οποίες διαχειρίζονται 3.050 καταλύματα σε 39 διαφορετικές περιοχές της χώρας.

• Ωθηση σε ένα ολόκληρο πλέγμα επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών.

Η αξιοποίηση ακινήτων μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει δώσει σημαντική ώθηση και στον τεχνικό και οικοδομικό κλάδο. Συνεργεία ανακαίνισης, ακόμα και εταιρείες που ειδικεύονται αποκλειστικά σε έργα αναβάθμισης ακινήτων έχουν συσταθεί τα τελευταία χρόνια και δραστηριοποιούνται κυρίως στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εκτός από μηχανικούς, μεγάλη αύξηση της ζήτησης παρατηρείται και σε σειρά άλλων ειδικοτήτων, από πλακάδες και υδραυλικούς μέχρι ηλεκτρολόγους και ελαιοχρωματιστές, ακριβώς επειδή τα διαμερίσματα που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης καλούνται να ξεχωρίσουν έναντι του υπόλοιπου ανταγωνισμού για να μεγιστοποιήσουν τα έσοδα που αποφέρουν στους κατόχους τους. Ασφαλώς σημαντική αύξηση παρατηρείται και στα έσοδα των εταιρειών προμήθειας υλικών (πλακάκια, είδη υγιεινής, οικοδομικά υλικά), αλλά και οικιακού εξοπλισμού (έπιπλα και ηλεκτρικές συσκευές).

• Θετική γνώμη για τις βραχυχρόνιες διαπιστώνει το Ευρωβαρόμετρο της Ε.Ε.

Σύμφωνα με έρευνα του Ευρωβαρόμετρου της Ε.Ε. που δημοσιεύθηκε στο τέλος του 2021, το 35% των ερωτηθέντων εκφράζει θετική άποψη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έναντι μόλις 12% που εκφέρουν αρνητική γνώμη. Αντίστοιχα, το 46% δηλώνει ότι δεν θεωρεί ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν κάποια επίδραση στη γειτονιά όπου κατοικούν. Στην Ελλάδα το 40% των ερωτηθέντων διατυπώνει θετική γνώμη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έναντι μόλις 11% που τις εκλαμβάνουν ως κάτι αρνητικό.

Αυξάνει τα ενοίκια, δυσκολεύει τη ζωή των ντόπιων
Ασφαλώς, δεν είναι «όλα ρόδινα στο βασίλειο της Δανιμαρκίας», καθώς σε αρκετές περιπτώσεις, η υπέρμετρη διείσδυση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές με χαμηλό απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών, δημιουργεί σημαντικά προβλήματα και ανισότητες.

• Η δυσκολία εύρεσης κατοικίας διαμονής για εργαζομένους και φοιτητές σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης.

Πρόκειται ίσως για το μεγαλύτερο ζήτημα που καλείται να διαχειριστεί η πολιτεία, καθώς ιδίως φέτος, που οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όχι μόνο επέστρεψαν στο επίπεδο του 2019, αλλά είχαν ακόμη υψηλότερες επιδόσεις, παρατηρήθηκαν ανυπέρβλητα προβλήματα στις περιοχές υψηλού τουρισμού με την εύρεση κατοικιών για τη φιλοξενία γιατρών, δασκάλων και άλλου μόνιμου προσωπικού, που προέρχεται από άλλες πόλεις της χώρας. Το ίδιο ισχύει και αυτήν την περίοδο με τους φοιτητές, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες επιδιώκουν την εκμίσθωση των ακινήτων τους με τη σεζόν, δηλαδή από τον Οκτώβριο έως τον Μάιο και στη συνέχεια να αναζητήσουν ξένους επισκέπτες μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα προβλήματα είναι ιδιαίτερα έντονα σε δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων (π.χ. Πάρος, Μύκονος, Σαντορίνη, Νάξος, Σύρος), των Επτανήσων (π.χ. Κέρκυρα, Ζάκυνθος) και ακόμη περισσότερο στην Κρήτη (π.χ. Χανιά, Ηράκλειο).

• Αποκλεισμός μόνιμων κατοίκων από συνοικίες στο κέντρο της Αθήνας λόγω έλλειψης διαθεσιμότητας και υψηλών τιμών ενοικίασης.

Περιοχές που βρίσκονται κοντά ή εντός του εμπορικού τριγώνου της Αθήνας, όπως για παράδειγμα το Κουκάκι, το Γκάζι, ο Κεραμεικός, η Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Μετς, ακόμη και το Παγκράτι, αποτελούν «εστίες» υψηλής ζήτησης για βραχυχρόνια διαμονή. Ως εκ τούτου, έχει αυξηθεί ο αριθμός των ιδιοκτητών που επιλέγει αυτόν τον τρόπο για την εκμίσθωση του ακινήτου του, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά και να αυξάνονται οι τιμές ενοικίασης (αλλά και πώλησης) των κατοικιών στις εν λόγω περιοχές. Το αποτέλεσμα είναι όσοι ενδιαφέρονται να μείνουν στα σημεία αυτά, να αναζητούν εναλλακτικές περιοχές διαμονής.

• Οχληση από την αυξημένη παρουσία ξένων επισκεπτών.

Σύμφωνα με την έρευνα του Ευρωβαρόμετρου της Ε.Ε., το 45% των ερωτηθέντων επισημαίνει ως σημαντικότερο αρνητικό στοιχείο την όχληση από τους τουρίστες. Η συχνή παρουσία ξένων επισκεπτών σε περιοχές με υψηλό αριθμό και μόνιμων κατοίκων μπορεί να αποτελέσει αφορμή για προστριβές, συχνά και μεταξύ των ιδιοκτητών της ίδιας πολυκατοικίας, ειδικά αν οι φιλοξενούμενοι δεν τηρούν τις ώρες κοινής ησυχίας ή διοργανώνουν συναθροίσεις στο ακίνητο που νοικιάζουν.

• Ελλειψη παρεμβάσεων εξομάλυνσης των προβλημάτων.

Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις προβλέπει συγκεκριμένα μέτρα, σε περίπτωση που προκύψουν προβλήματα στο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς. Συγκεκριμένα, ο σχετικός νόμος ορίζει ότι «με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση». Οι περιορισμοί αυτοί μπορεί να είναι π.χ. ότι κάθε ακίνητο δεν θα μπορεί να μισθώνεται από ιδιώτη για περισσότερες από 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, ενώ για τα νησιά με πληθυσμό κάτω των 10.000 κατοίκων το όριο ορίζεται στις 60 ημέρες, δηλαδή ουσιαστικά μόνο για την υψηλή τουριστική σεζόν. Αν όμως τα έσοδα δεν ξεπερνούν τις 12.000 ευρώ/έτος, τότε είναι εφικτή η εκμίσθωσή του μέσω ψηφιακών πλατφορμών για μεγαλύτερο διάστημα. Καμία από τις παραπάνω διατάξεις δεν έχει ενεργοποιηθεί μέχρι σήμερα, παρότι τίθενται πλέον σοβαρά ζητήματα, ιδίως σε τουριστικές περιοχές.

• Μεγάλες αυξήσεις τιμών, που «φέρνουν» και μεγάλες αυξήσεις στη φορολογική επιβάρυνση.

Μπορεί η υψηλή απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων να ευνοεί ορισμένες περιοχές, ως προς την αύξηση των ενοικίων και των τιμών πώλησης των ακινήτων, ωστόσο δεν είναι εφικτό να κεφαλαιοποιήσουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι τις υπεραξίες που δημιουργούνται. Αλλωστε, δεν είναι όλοι οι ιδιοκτήτες δυνητικοί εκμισθωτές ή πωλητές της περιουσίας τους, από τη στιγμή που τη χρησιμοποιούν οι ίδιοι ή τα παιδιά τους. Παράλληλα, η αναβάθμιση μιας περιοχής συνεπάγεται και αύξηση της τιμής ζώνης της, κάτι που μεταφράζεται σε υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση, μέσω του ΕΝΦΙΑ και άλλων συναφών φόρων ακίνητης περιουσίας.

ΠΗΓΗ

div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container {background-size: initial;background-position: top center;background-attachment: initial;background-repeat: initial;}#stuning-header div.page-title-inner {min-height: 650px;}